flere og flere amerikanere søger oversøisk for ferieboliger, lejeindtægter ejendomme, og steder at slå sig ned under pensionering—uanset om det er fem eller 30 år væk. Skattefordelene ved at eje ejendom i udlandet ligner dem ved at eje i USA med nogle få undtagelser.

nøgle grillbarer

  • hvis du ejer ejendom i udlandet, afhænger dine amerikanske skattefordele af, hvordan du bruger ejendommen.
  • du kan fratrække realkreditrenter—men ikke ejendomsskatter—hvis ejendommen er til personlig brug.
  • hvis du modtager lejeindtægter, afhænger reglerne af, hvor mange dage du bruger hjemmet til personlig kontra lejebrug.

de fordele, som ejendomsejere får fra amerikansk skattelovgivning, afhænger af, hvordan de bruger ejendommen. Bor i hjemmet, kan du generelt trække realkreditrenter. Hvis du bruger ejendommen til lejeindtægter, kan du fratrække realkreditrenter og en række andre udgifter, herunder ejendoms-og ansvarsforsikring, reparations-og vedligeholdelsesomkostninger og lokale og langdistancerejseudgifter i forbindelse med vedligeholdelse af ejendommen.

læs videre for at se, hvordan amerikanske skattelove behandler udenlandsk ejendomsret samt de skattemæssige konsekvenser af at sælge ejendommen.

ejendom til personlig brug

hvis du bruger ejendommen som et andet hjem—ikke som leje—så kan du trække realkreditrenter, ligesom du ville gøre for et andet hjem i U.S. for 2019 kan du fratrække den rente, du betaler på den første $750.000 ($375.000, hvis du er gift og arkiverer separat) af kvalificeret realkreditgæld på dit første og andet hjem (det er det samlede beløb). Bemærk, at hvis du købte dine ejendomme inden Dec. 16, 2017, så får du sandsynligvis særlig arvstilladelse til den tidligere fradragsgrænse på $1 million kvalificeret realkreditgæld. Tjek med en skatteekspert for at være sikker på, hvor du passer ind.

som med en primær bopæl kan du ikke afskrive udgifter som forsyningsselskaber, vedligeholdelse eller forsikring, medmindre du er i stand til at kræve hjemmekontorets fradrag.

mens realkreditfradraget er det samme, uanset om hjemmet er i USA eller i udlandet, fungerer ejendomsskatter forskelligt. I henhold til skattelettelser og jobloven (TCJA) kan du ikke længere fradrage ejendomsskat på udenlandsk ejendom.

lejebolig

skatteregler er mere komplicerede, hvis du modtager lejeindtægter på ejendommen. Forskellige regler gælder, afhængigt af hvor mange dage du bruger hjemmet til personlig snarere end leje brug. Generelt falder du i en af to kategorier:

  1. du udlejer hjemmet i 14 dage eller færre og bruger det i mere end 14 dage eller 10% af de samlede dage, det blev lejet. Du kan leje hjemmet til en anden i op til to uger (14 nætter) hvert år uden at skulle rapportere denne indkomst til Internal Revenue Service (IRS). Selvom du lejer det ud for $ 5.000 om natten, behøver du ikke at rapportere lejeindtægterne, så længe du ikke lejede i mere end 14 dage. Huset betragtes som en personlig bolig, så du kan fratrække realkreditrenter i henhold til standardreglerne for andet hjem, men ikke lejetab eller udgifter.
  2. du udlejer boligen i 15 eller flere dage og bruger den i færre end 14 dage eller 10% af de samlede dage, den blev lejet. I dette tilfælde betragter IRS hjemmet som udlejningsejendom, og lejeaktiviteterne betragtes som en virksomhed. Husk: hvis et familiemedlem bruger huset (f. eks., din ægtefælle, søskende, forældre, bedsteforældre, børn og børnebørn), så tæller det som en personlig dag, medmindre du opkræver en rimelig lejepris. Du skal rapportere alle lejeindtægter til IRS, men den gode nyhed er, at dette tillader dig at fradrage lejeudgifter, såsom realkreditrenter, udenlandske ejendomsskatter, reklameudgifter, forsikringspræmier, forsyningsselskaber og gebyrer betalt til ejendomsadministratorer. En bemærkelsesværdig forskel mellem en lejebolig hjemme og en i udlandet: din ejendom i udlandet afskrives over en 40-årig periode i stedet for de nuværende 27.5 år for indenlandske boliger. I begge tilfælde afskriver du kun værdien af strukturen (bygningen); jorden kan ikke afskrives.

salg af ejendommen

hvis du sælger dit hjem i udlandet, svarer skattebehandlingen til at sælge et hjem i USA—og det varierer afhængigt af, hvordan ejendommen blev brugt. Hvis du boede i hjemmet i mindst to af de sidste fem år, kvalificerer det sig som din primære bopæl, og du kan udelukke op til $250.000 af kapitalgevinster (eller op til $500.000 for gifte skatteydere) fra salget. Denne udelukkelse fra salg af primære hjem gælder ikke, hvis hjemmet ikke var din primære bopæl, i hvilket tilfælde du skylder den sædvanlige kapitalgevinstskat.

hvis du sælger ejendom i USA, kan du muligvis foretage en 1031-udveksling (også kaldet en lignende udveksling), hvor du bytter en investeringsejendom til en anden “lignende” ejendom på skatteudskudt basis. Mange investorer bruger denne strategi til at udskyde at betale kapitalgevinster og afskrivninger generobre skatter.

U. S. Kode afsnit 1031 giver dig mulighed for at sælge og erstatte en udenlandsk ejendom kun med en anden udenlandsk ejendom.

en væsentlig forskel i den skattemæssige behandling af indenlandsk ejendom versus udenlandsk ejendom er imidlertid, at ejendom i USA ikke betragtes som lignende for nogen ejendom i udlandet. US Code Section 1031 tillader kun indenlandske-for-indenlandske og udenlandske-for-udenlandske børser.

USA betragter enhver ejendom uden for USA som lignende med enhver anden lignende ejendom uden for USA., så det er muligt at 1031 bytte et hus i Panama til et andet i Panama—eller i Ecuador eller Costa Rica, for den sags skyld. Det vil bare ikke blive betragtet som lignende med nogen amerikansk ejendom.

dobbeltbeskatning

hvis du driver dit hjem i udlandet som udlejningsejendom, kan du skylde skat i det land, hvor ejendommen er beliggende. For at forhindre dobbeltbeskatning kan du tage en skattefradrag på din amerikanske selvangivelse for eventuelle skatter, du har betalt til det fremmede land, der vedrører nettolejeindtægten. Der er dog en maksimalt tilladt skattefradrag: Du kan ikke tage en kredit for mere end mængden af amerikansk skat på lejeindtægterne, efter fradrag af udgifter.

ud over at tage en skattefradrag for betalte lejeindtægter, kan du også kræve en udenlandsk skattefradrag, hvis du sælger ejendommen og betaler kapitalgevinstskat i det fremmede land.

bundlinjen

når du køber i udlandet, skal du være ekstra forsigtig med planlægning og detaljer. Mange lande har regler og regler om, hvem der kan eje ejendom, og hvordan den kan bruges. Hvis du køber et hjem i udlandet, skal du sørge for, at transaktionen gennemføres, så den beskytter dine ejendomsrettigheder. I USA får boligkøbere ejendomsret til ejendommen; denne sondring er ikke så klar i andre lande.

vær også opmærksom på, at du som udenlandsk ejendomsejer kan blive bedt om at indgive et antal amerikanske skatteformularer afhængigt af din nøjagtige situation. For eksempel, hvis du udleje dit hjem i udlandet og åbne en bankkonto til at indsamle husleje, så skal du indsende en rapport af udenlandske Bank og finansielle konti (FBAR) formular, hvis den samlede værdi af alle dine konti er $10,000 eller mere “på en given dag i kalenderåret.”

andre former inkluderer formular 5471, informationsafkast af amerikanske personer med hensyn til visse udenlandske selskaber (hvis din ejendom opbevares i et udenlandsk selskab); og formular 8858, informationsafkast af USA. Personer med hensyn til udenlandske ignorerede enheder og udenlandske filialer (hvis din offshore-ejendom opbevares i et udenlandsk aktieselskab).

da udenlandsk ejendomsret og skattelovgivning er komplicerede og ændres fra tid til anden, skal du beskytte dig selv ved at konsultere en kvalificeret skatteregnskab og/eller ejendomsadvokat både i USA og i udlandet.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.