stále více Američanů hledá v zahraničí Prázdninové domy, nemovitosti z pronájmu a místa, kde se mohou usadit během odchodu do důchodu-ať už je to pět nebo 30 let. Daňové výhody vlastnictví nemovitosti v zahraničí jsou podobné daňovým výhodám vlastnictví ve Spojených státech, až na několik výjimek.

Klíčové Takeaways

  • pokud vlastníte nemovitost v zahraničí, pak vaše daňové výhody v USA závisí na tom, jak nemovitost používáte.
  • pokud je nemovitost určena pro osobní potřebu, můžete si odečíst úroky z hypotéky—nikoli však daně z nemovitosti.
  • pokud obdržíte jakýkoli příjem z pronájmu, pak pravidla závisí na tom, kolik dní používáte domov pro osobní versus pronájem.

výhody, které majitelé nemovitostí získat z amerického daňového práva závisí na tom, jak používají vlastnost. Pokud například žijete v domácnosti, můžete obecně odečíst úroky z hypotéky. Používáte-li nemovitost k příjmu z pronájmu, můžete si odečíst úroky z hypotéky a řadu dalších výdajů, včetně pojištění majetku a odpovědnosti, nákladů na opravy a údržbu a místních a dálkových cestovních výdajů souvisejících s údržbou nemovitosti.

čtěte dále a podívejte se, jak americké daňové zákony nakládají s cizím vlastnictvím nemovitostí, stejně jako s daňovými důsledky prodeje nemovitosti.

nemovitost pro osobní potřebu

pokud používáte nemovitost jako druhý domov-ne jako pronájem – pak si můžete odečíst úroky z hypotéky stejně jako u druhého domu v U.S. pro rok 2019 si můžete odečíst úrok, který zaplatíte z prvních 750.000 dolarů (375.000 Kč, pokud si vezmete a podáte Samostatně) kvalifikovaného hypotečního dluhu z prvního a druhého domu(to je celková částka). Všimněte si, že pokud jste si koupili své nemovitosti před prosincem. 16, 2017, pak jste pravděpodobně dána zvláštní starší povolení pro předchozí odpočet limit $ 1 milionů kvalifikovaných hypotečního dluhu. Poraďte se s daňovým odborníkem, abyste se ujistili, kam zapadnete.

stejně jako u primárního bydliště nemůžete odepsat výdaje, jako jsou služby, údržba nebo pojištění, pokud nebudete moci požadovat odpočet domácí kanceláře.

zatímco odpočet úroků z hypotéky je stejný, ať už je dům v USA nebo v zahraničí, daně z nemovitostí fungují jinak. Podle zákona o daňových škrtech a pracovních místech (TCJA) již nemůžete odečíst daně z nemovitostí z cizího majetku.

pronájem nemovitosti

daňová pravidla jsou komplikovanější, pokud obdržíte příjem z pronájmu nemovitosti. Platí různá pravidla, v závislosti na tom, kolik dní používáte domov spíše pro osobní použití než pro pronájem. Obecně, budete spadat do jedné ze dvou kategorií:

  1. pronajmete si dům na 14 dní nebo méně a použijete jej na více než 14 dní nebo 10% z celkového počtu dnů, kdy byl pronajat. Můžete si pronajmout dům někomu jinému až na dva týdny (14 nocí) každý rok, aniž byste museli tento příjem hlásit Internal Revenue Service (IRS). I když si ji pronajmete za 5 000 dolarů za noc, nemusíte hlásit příjem z pronájmu, pokud jste si nepronajali déle než 14 dní. Dům je považován za osobní bydliště, což vám umožní odečíst úroky z hypotéky podle standardních pravidel druhého domu, ale ne ztráty z pronájmu nebo výdaje.
  2. pronajímáte dům na 15 nebo více dní a používáte jej méně než 14 dní nebo 10% z celkového počtu dnů, které byly pronajaty. V tomto případě IRS považuje dům za pronájem nemovitosti a nájemní činnosti jsou považovány za podnikání. Mějte na paměti: pokud váš rodinný příslušník používá dům (např., váš manžel, sourozenci, rodiče, prarodiče, děti a vnoučata), pak se počítá jako osobní den, pokud nevybíráte spravedlivou cenu pronájmu. Musíte nahlásit všechny příjmy z pronájmu IRS, ale dobrou zprávou je, že vám to umožňuje odečíst náklady na pronájem, jako jsou úroky z hypotéky, daně z cizího majetku, reklamní výdaje, pojistné, služby a poplatky placené správcům nemovitostí. Jeden pozoruhodný rozdíl mezi nájemní nemovitosti doma a jeden v zahraničí: váš majetek v zahraničí je odpisována po dobu 40 let, namísto současných 27.5 let pro domácí rezidenční nemovitosti. V obou případech odpisujete pouze hodnotu stavby (budovy); pozemek není odpisovatelný.

prodej nemovitosti

pokud prodáváte svůj domov v zahraničí, pak je daňové zacházení podobné prodeji domu v USA—a liší se v závislosti na tom, jak byla nemovitost použita. Pokud jste žili v domě alespoň dva z posledních pěti let, pak se kvalifikuje jako vaše primární bydliště a můžete vyloučit až 250 000 dolarů kapitálových zisků(nebo až 500 000 dolarů pro vdané daňové poplatníky) z prodeje. Toto vyloučení z prodeje primárního domu neplatí, pokud domov nebyl vaším primárním bydlištěm, v takovém případě dlužíte obvyklou daň z kapitálových výnosů.

pokud prodáváte nemovitost v USA, pak možná budete moci provést výměnu 1031 (nazývanou také výměna podobného druhu), ve které vyměníte jednu investiční nemovitost za jinou“ podobnou “ nemovitost na základě odložené daně. Mnoho investorů používá tuto strategii k odložení placení kapitálových zisků a odpisů zpětných daní.

USA Kódová sekce 1031 umožňuje prodat a nahradit cizí majetek pouze jiným zahraničním majetkem.

významný rozdíl v daňovém zacházení s domácím majetkem oproti zahraničnímu majetku však spočívá v tom, že majetek v USA není považován za podobný k žádnému majetku v zahraničí. US Code Section 1031 umožňuje pouze domácí-pro-domácí a zahraniční-pro-zahraniční výměny.

USA považuje jakýkoli majetek mimo USA za podobný s jakýmkoli jiným podobným majetkem mimo USA, takže je možné vyměnit dům v Panamě za jiný v Panamě – nebo v Ekvádoru nebo Kostarice, když na to přijde. Prostě to nebude považováno za laskavé s žádným americkým majetkem.

dvojí zdanění

pokud provozujete svůj domov v zahraničí jako pronájem nemovitosti, můžete dlužit daně v zemi, kde se nemovitost nachází. Chcete-li zabránit dvojímu zdanění, můžete si v daňovém přiznání v USA vzít daňový kredit za všechny daně, které jste zaplatili cizí zemi, týkající se čistého příjmu z pronájmu. Existuje maximální přípustný daňový kredit, nicméně: Po odečtení nákladů si nemůžete vzít kredit za více než částku daně z příjmu z pronájmu.

kromě získání daňového kreditu za všechny zaplacené daně z příjmu z pronájmu můžete také požádat o zahraniční daňový kredit, pokud prodáte nemovitost a zaplatíte daň z kapitálových výnosů v cizí zemi.

Sečteno a podtrženo

při nákupu v zahraničí je třeba věnovat zvláštní pozornost plánování a detailům. Mnoho zemí má pravidla a předpisy o tom, kdo může vlastnit majetek a jak jej lze použít. Pokud si koupíte dům v zámoří, ujistěte se, že transakce je prováděna tak, aby chránila Vaše vlastnická práva. V USA, kupci získat nárok na nemovitosti; tento rozdíl není tak jasné, v jiných zemích.

také si uvědomte, že jako zahraniční vlastník nemovitosti můžete být požádáni, abyste v závislosti na vaší přesné situaci podali řadu daňových formulářů v USA. Například, pokud si pronajmout svůj domov v zahraničí a otevřít bankovní účet vybírat nájemné, pak je nutné podat zprávu o zahraničních bankovních a finančních účtů (FBAR) formulář v případě, že souhrnná hodnota všech vašich účtů je $ 10,000 nebo více “ v daný den kalendářního roku .“

jiné formuláře zahrnují formulář 5471, informační návrat amerických osob ve vztahu k určitým zahraničním korporacím (pokud je váš majetek držen v zahraniční korporaci); a formulář 8858, informační návrat USA Osoby ve vztahu k zahraničním subjektům a zahraničním pobočkám (pokud je váš offshore majetek držen v zahraniční společnosti s ručením omezeným).

protože zahraniční vlastnictví a daňové zákony jsou komplikované a čas od času se mění, Chraňte se konzultací s kvalifikovaným daňovým účetním a/nebo právníkem v oblasti nemovitostí jak v USA, tak v zahraničí.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.